美国房地产介绍

房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是重要的基础产业，美国房地产业具有如下特点：

（一）、房地产业发展与社会经济发展比较协调

美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，之所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每一项决策之前，往往要作大量的分析研究，从人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等等作大量的研究，然后在研究的基础上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性波动，但涨跌幅较小，很少有象日本、香港那样的大起大落。

房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是“28-36”----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入的28%，如果借款人还有其他债务（如供车等），则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的36%，如果超过此限，那么就被认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标，结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众购买力相协调。

（二）商业房地产以租赁作为主要经营方式

美国象商场、办公楼、工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点：有利于房地产的专业化规模化经营；可以减少了公共部分产权分割带来的许多麻项；有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上，且进退容易；有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另一个好处是，提高房地产市场分析的“效率性”，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资角度来看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为什么有关房地产经济的理论、估价方法等一般都是建立在租金分析的基础上的，而比较少用售价来分析。

（三）房地产业经营的规模化专业化程度高

现代社会的发展导致了社会化、专业化分工，美国房地产行业也体现了这一特色。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也上档次、高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之一 -----“写字楼投资信托基金公司”拥有287幢写字楼，总面积760万平方米，分布在26个州。

美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大型商业中心，一般都是由大型房地产公司（或基金）开发并持有产权，然后由商家租赁经营。

（四）房地产贷款结构以消费市场为主

美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76%，如果加上多户型住宅，则比例高达82.4%。其它贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17.6%。这种贷款结构的理由很简单：只有购房者买得起，开发的商品房才能卖得出去。商品房卖得出去，房地产开发商有了资金，就等于支持了开发商。相反，如果把钱贷给开发商，购房者没有资金支持，只能是房越建越多，积压越来越多，结果只能是房地产公司经营困难，金融机构的烂账坏账越来越多，最后危及金融市场的安全。另外，贷款流向开发市场的结果也可能会使没有资金实力的房地产开发公司，玩空手套进入房地产市场，影响房地产市场稳定。实践证明，美国的这种贷款结构是非常合理的，这也是抵押证券化的基石。

（五）有健全的房地产保险制度

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

（六）集约用地，土地利用效率高

虽然美国地大物博，人口密度不高，但是美国在土地利用方面充分显示出经济家的精打细想，充分合理利用每寸土地，土地的集约化程度和利用效率很高。美国的城市用地的开发比较注重内部挖潜，而不追求外延扩展，除住宅建设按美国人的习惯一般一户一幢外，商业房地产则集中在市中心区，全都是高楼大厦，然后在市中心周围留足充分的绿化用地、休闲用地，使城市既环境优美，又生机勃勃。

美国房产一向是国人投资的钟情项目，上涨不衰势头前景大好。那么，美国房产都有哪些突出优势呢？

1永久产权

 “驱动房屋价值上升的本质，是土地而不是土地上的房子。”正如这句话说的那样，美国房产贵就贵在土地上，无论是买土地还是买房子，那块土地永远是你的。 

2 、强势美元

美国经济从2009年的谷底回升，美元汇率一直强势上升。受到美国经济好转及加息周期的影响，预期美元汇率将于未来至少三年里继续维持强势。

3 、房价不高

 从美国几十年的房市来看，美国房价呈周期性变化，差不多每10-12年一个周期。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌，目前的美国房价处于稳健回升的趋势，未来5-6年美国房价仍然会继续稳定上涨，所以眼下美国房产正值最佳投资时机。

4 、刚性人口扩大
美国人口结构暗示住房需求回暖：35-44岁人口是美国购房自住的主力，35-44岁人口在2015年到达底部后开始逐渐回升，意味着未来新增刚性需求的扩张。
        5 、家庭形成加速
家庭形成加速刺激需求：2014年下半年以来，美国家庭形成的速度大幅加快，达到05年以来的最快速度，这将刺激住宅需求的回升。 
       6、金融条件改善
金融条件改善利于住房需求回升：1）次贷危机后居民资产负债表已得到充分的修复；2）助学贷款压力的下降也降低了年轻人购房的负担；3）收入的上升也使得居民购房的压力减小。以上这些条件的改善都有利于住房需求的提升。
      7、房地产库存下降
目前美国住房空置率仍在持续下降，已接近2000年的水平，租房空置率已接近90年代水平。在房地产市场需求回升的背景下，目前的房地产库存或不足以应对需求的回升，房价也将出现上涨。
      8 、房屋量价俱升
在全球经济发展减缓的情况下，美国房价似乎没有受到什么影响。受高需求量和低供应量的影响，美国房产价值在稳步增长。
     9、房屋租金持续上扬
过去几年，房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。休斯顿、达拉斯、洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长。
     10 、美国房产政策完善
美国房产政策完善，法律环境健全：美国的房地产法律经过了几十年的发展，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场。美国房产信息是公开的，所有的交易信息，包括实际价格、税额、交易日期、交易情况，都必须明确的呈报，这就有效地避免了炒房现象的发生。
由于房屋需求旺盛和供应短缺，近年来美国各地的房价都大幅攀升。这标志着美国房市正变得强健，一扫过去受次贷危机影响而持续低迷的境况。经过多年的波动后，美国房价从2015年初开始以每年大约5%的幅度上涨。美国房市最火的地区主要在西海岸，房价持续保持两位数的增长。波特兰的房价比一年前涨了12.3%，西雅图涨了10.8%，丹佛增加了10%。