美國休斯頓房價狂跌下滑

美國科羅拉多州首府丹佛市一棟待售的獨棟房屋前，打出“已降價”的標誌

惱人的積壓房源

雷曼兄弟預計加州等地未來幾年房價跌幅可能超過16%

休斯敦，這個位於美國得克薩斯州東南部的城市有麻煩了。它的麻煩在於待售房源，換句話說，就是大量空置而又賣不出去的房屋。隨着有效的購房需求越來越少，積壓的房源越來越多，美國的其他許多大城市也都面臨着同樣的難題。

積壓房源居高不下

根據全美地產經紀商協會（National Association of Realtors,NAR）10月24日發佈的最新數據，9月份的休斯敦有440萬套房屋待售，而這個城市一年賣掉的房屋不過504萬套，這意味着即使沒有新的待售房源，把這些積壓的房源賣掉也需要花上整整10個半月。與此同時，獨棟房屋的現有供應量則需要10.2個月才能被市場完全消化。這是自從 1988年2月份以來的最高數字。而在2005年美國房地產市場的繁榮期，當年1月份的待售房源僅僅相當於3.6個月的售房量。

由於次級貸風波的緣故，房屋貸款機構已經紛紛提高了放貸的門檻。這顯然使得房屋的銷售數據更加難看，對消化積壓房源也毫無好處。但NAR表示，相對而言，購房者們現在已經不像前一段時間那樣難以獲得貸款。“受到抑制的購房需求一旦開始回升，我們將會看到待售房源的積壓情況有所好轉，同時房價也就會隨之慢慢上升。”NAR的高級經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在10月24日發表的一份聲明中表示。

但其他一些人可不像他這麼樂觀。畢竟，房價還在下跌。仍然是來自NAR的數據，9 月份的全美平均房價較一年前下跌了4.2%，目前約爲211700美元，而這無疑是需求疲軟的一個明證。房地產諮詢機構Rating Insights公司的總裁喬納森·斯莫克（Jonathan Smoke）認爲，現在的房價仍然偏高，因此房源積壓的數量仍將維持在相對較高的水平。

房價不斷下滑

在這些爲積壓房源所困擾的城市中，情況最嚴重的是洛杉磯、芝加哥和邁阿密。根據位於舊金山的房產經紀商ZipRealty所提供的數據，佛羅里達州的坦帕市、亞利桑那州的首府菲尼克斯市、華盛頓、得克薩斯州的達拉斯、馬薩諸塞州首府波士頓、加州首府薩克拉門託，還有休斯敦，則分別佔據了榜單前十名的其他位置。

在洛杉磯，超過10萬美元賣不出去的獨棟房屋構成了全美國最大的一塊積壓房源。這一數據比起去年來上升了21%。爲了將手裏的房子拋售出去，賣家們不得不降低房價。從剛剛在市場上掛牌幾周的房子，到已經幾個月無人問津的住宅，現在洛杉磯幾乎一半的待售獨棟都已經降價。

芝加哥的情況也許更能說明問題。與邁阿密或者一些南加州城市不同的是，芝加哥並沒有經歷特別典型的房地產繁榮時期，也沒有像很多其他城市那樣因爲過分的投機性房產投資，並最終導致房市的修正。但過去一年裏，這裏積壓的獨棟房源還是大幅增加了17.2%達到82839套。ZipRealty的首席執行官派特·拉辛斯基（Pat Lashinsky）表示，這也許顯示出，即使在芝加哥這樣的城市，房屋的買家和買家也因爲全國性的房市萎靡而變得格外謹慎。

從某種角度來看，休斯敦的情況與芝加哥差不多，儘管積壓房源居高不下，但房價卻也同時顯示出強勁的勢頭。今年第二季度，全美的房屋中間價同比下降了1.5%，而芝加哥的卻上升了1.7%，休斯敦的也上升了1.4%。但分析人士表示，儘管這些地區的經濟前景相對看好，房價也還在上漲，但過高的積壓房源還是使得它們成爲買方市場，買房者可以有充分的空間來討價還價。

賣家猶豫暫緩掛牌售房

相比去年休斯敦的積壓房源增加了15.8%，達拉斯的情況不錯，積壓量比2006 年9月份還下降了2.4%，而且今年第二季度達拉斯的房屋中間價也上漲了1.7%。此外，波士頓的待售房積壓量更是比去年同期降低了5.8%。“這是個不錯的信號，”拉辛斯基表示，“許多人已經開始意識到待售房屋的積壓問題，因此在考慮是否要將房屋立即掛牌出售時要比以前慎重了。”

當然，無疑會有一些“死硬”的賣家，但這可能難以改變整個市場的格局。

雷曼兄弟的國債分析師傑克·馬爾維（Jack Malvey）等人在本週剛剛出爐的一份報告中指出，商業銀行、美國聯邦國民抵押貸款協會（Fannie Mae）、聯邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac）以及國債保險公司等都會受到次級貸風波連累，2008年房貸損失可能約500億美元，未來5年美國房貸損失更可能多達2500億美元。

報告還稱，次級房貸市場損失最大的未知數就是次級貸違約的數字。而由於會有大量的房屋因爲次級貸違約而被法院拍賣，加州、佛羅里達州等市場未來幾年房價跌幅可能超過16%。

在全美積壓房源數前10的城市中，8個城市已經有至少40%的待售房源降低了掛牌價格，而分析人士認爲，會有越來越多的房屋賣家開始降價，並把房價降到現在市場難以想像的低價位水平。ZipRealty認爲，35%～40%的數字應該表明市場比較接近均衡狀態。

在這種情況下，買家無疑可以從中得到不少實惠。賣家們必須意識到市場上嚴峻的競爭，而買家應該知道自己有足夠的能力向賣家施壓，拉辛斯基說，“這會是一個非常有趣的市場。”

菲尼克斯市的布拉德豪德房地產公司（Bloodhound Realty）的格雷格·斯萬（Greg Swann）上週與一名客戶一起去看房，房子的標價是45萬美元，這位想買房的客戶問，“我們能不能10萬美元就把它拿下？”儘管斯萬認爲這樣的事情不太可能發生，但他承認其中存在很大的討價還價空間。